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La entrada en vigor del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre por el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, aprobado por el Gobierno, amplía de facto los derechos de los okupas y de los inquilinos morosos en situación de vulnerabilidad, reforzando su protección frente a desalojos y cortes de suministros. Esta extensión de derechos vuelve a generar preocupación por sus efectos negativos sobre el derecho de la propiedad y la seguridad jurídica inmobiliaria de los propietarios, que ven limitada su capacidad de actuación mientras asumen costes económicos sin una compensación clara.

Con el inicio de 2026, la norma prorroga y amplía distintas medidas sociales que, aunque orientadas a proteger a los colectivos más frágiles, trasladan nuevas cargas a propietarios y empresas suministradoras, incrementando la percepción de inseguridad legal en el mercado de la vivienda.

Refuerzo del escudo social y blindaje frente a cortes y desalojos

El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, consolida la ampliación del denominado escudo social, un conjunto de medidas diseñado para proteger a los hogares vulnerables frente a la crisis económica y el encarecimiento del coste de la vida. Entre las disposiciones más destacadas figura la prohibición de cortar los suministros básicos durante todo 2026 a consumidores vulnerables, vulnerables severos y personas en riesgo de exclusión social.

Además, el Gobierno extiende un año más la suspensión de desahucios y lanzamientos en aquellos hogares vulnerables que no disponen de una alternativa habitacional. Esta medida, en la práctica, refuerza la posición de los ocupantes frente al propietario, que ve restringida su capacidad de recuperar el inmueble.

A quién afecta la protección y qué obligaciones impone a los propietarios

Se considera hogar vulnerable aquel que cumple determinados criterios de ingresos y circunstancias personales, como familias numerosas, perceptores de pensiones mínimas, personas con dependencia reconocida o víctimas de violencia de género. Estos hogares suelen ser beneficiarios del bono social eléctrico.

Un consumidor vulnerable severo presenta ingresos aún más reducidos, situándose aproximadamente en la mitad del umbral fijado para los vulnerables. Por su parte, las personas en riesgo de exclusión social, además de ser vulnerables severas, reciben apoyo de los servicios sociales, que asumen al menos el 50% del coste de la factura energética.

En la práctica, esto significa que durante todo 2026 no se podrán cortar la luz, el gas ni el agua aunque existan impagos, una obligación que afecta directamente a los propietarios. Cuando el ocupante o inquilino moroso es considerado vulnerable, el dueño del inmueble debe asumir el coste de los suministros, reforzando las críticas sobre el impacto del decreto en la propiedad privada.

Junto a estas medidas, el escudo social incorpora ayudas directas al alquiler, subvenciones para la compra de alimentos y programas de apoyo a familias con hijos a cargo. No obstante, la aplicación del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre mantiene abierto el debate sobre el equilibrio entre protección social y derechos de los propietarios.

Cuando se vende una vivienda que anteriormente estuvo arrendada, es obligatorio declarar en el IRPF la ganancia patrimonial resultante de comparar el valor de adquisición del inmueble con su valor de transmisión. Sin embargo, muchos contribuyentes desconocen que “el valor de adquisición debe reducirse en el importe de la amortización practicada durante el tiempo que el inmueble estuvo alquilado”, lo que puede incrementar significativamente la ganancia patrimonial sujeta a tributación.

Recientemente, el Tribunal Supremo ha aclarado cuál es el porcentaje máximo y mínimo de amortización que se puede aplicar, permitiendo al contribuyente utilizar una amortización inferior al 3% anual que Hacienda aplicaba automáticamente. Esta decisión tiene gran repercusión práctica para quienes alquilan inmuebles y luego los venden.

¿Qué implica la amortización de un inmueble arrendado?

La amortización de un inmueble alquilado es un gasto deducible dentro de los rendimientos del capital inmobiliario del IRPF. Según el artículo 23.1.b de la Ley del IRPF, esta amortización “no puede superar del máximo del 3% del valor de adquisición del inmueble, considerando sólo el valor de la construcción, y excluido el valor del terreno”.

Muchos contribuyentes deducen esta amortización para reducir el rendimiento neto de su alquiler y, en consecuencia, tributar menos.

La regularización de Hacienda y el problema de la amortización

La Administración está revisando las ventas de inmuebles que antes estuvieron alquilados para comprobar que la amortización se aplique correctamente. En este contexto, el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF establece que:

“El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto”.

De esta manera, la amortización que durante años fue un gasto deducible puede aumentar la ganancia patrimonial al momento de la venta si no se aplicó correctamente.

La doctrina del Tribunal Supremo sobre la amortización

Hacienda solía imponer automáticamente la amortización máxima del 3%, incluso para contribuyentes que dedujeron un porcentaje menor o que nunca practicaron amortización. El Tribunal Supremo ha establecido que esto no es obligatorio y ha declarado:

“En un supuesto como el enjuiciado en el que el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF, en los términos expresados por esta sentencia.”

En el caso analizado, la contribuyente aplicó una amortización inferior al 3% mientras alquilaba el inmueble, conforme a la Orden Ministerial de 27-3-1998. El Supremo permitió que ese porcentaje reducido se trasladara al cálculo de la ganancia patrimonial, evitando que Hacienda impusiera el 3%.

Estrategia al aplicar la amortización durante el alquiler

En general, declarar un porcentaje menor de amortización mientras dure el arrendamiento puede ser más conveniente, ya que reduce el riesgo de verse penalizado al vender el inmueble. Esta estrategia es especialmente útil cuando la vivienda alquilada permite aplicar la reducción del 50% sobre el rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

Si se ha practicado una amortización inferior al 3%, “este porcentaje podrá trasladarse al cálculo de la ganancia patrimonial cuando se transmita el inmueble”, según el Supremo.

Casos especiales y recomendaciones

• Amortización al 3% durante el arrendamiento: no se puede aplicar un porcentaje inferior al calcular la ganancia patrimonial, ya que el gasto declarado vincula al contribuyente.

• No se practicó amortización: el contribuyente debe incluir la amortización que debió aplicarse como menor valor de adquisición, pudiendo optar por un porcentaje inferior al 3%, siempre que esté fundamentado legalmente.

• Venta sin considerar la amortización: existe riesgo de regularización por parte de Hacienda, pero es posible defender la aplicación de la amortización mínima conforme al artículo 35.1 de la Ley del IRPF, tal como permite el Tribunal Supremo.

El descontrol del precio de la vivienda que vive Europa en 2025 no es un fenómeno aislado ni repentino. En el caso de España, el fuerte encarecimiento es la consecuencia directa de dos décadas de políticas de vivienda fallidas, incapaces de anticipar el crecimiento demográfico, garantizar una oferta suficiente y aportar seguridad jurídica al mercado inmobiliario. El resultado es un escenario de tensión permanente en el precio de la vivienda, muy por encima de la media europea.

Durante el tercer trimestre de 2025, el precio de la vivienda, tanto nueva como usada, volvió a subir de forma generalizada en la Unión Europea. Sin embargo, España volvió a destacar negativamente: los precios de la vivienda usada crecieron un 15 % interanual, más del doble que la media comunitaria, situada en el 5,5 %, según los últimos datos publicados por Eurostat.

España duplica el aumento medio del precio de la vivienda en la Unión Europea

Entre julio y septiembre de 2025, el precio de la vivienda en la UE aumentó un 1,6 % trimestral, el mismo ritmo que en el segundo trimestre del año y ligeramente por encima del registrado a comienzos de 2025. En términos interanuales, el incremento fue del 5,5 %, una cifra estable respecto al trimestre anterior.

España, sin embargo, se situó entre los países con mayores subidas. Solo Portugal (+17,7 %), Croacia (+13,8 %) y Eslovaquia (+13,4 %) superaron el aumento registrado en el mercado inmobiliario español. Este comportamiento vuelve a confirmar que el precio de la vivienda en España sigue una dinámica más intensa y desequilibrada que en el conjunto europeo.

Falta de oferta y presión de la demanda disparan el precio de la vivienda en España

El mercado inmobiliario español arrastra desde hace años una escasez estructural de vivienda, un mercado en el que se vende y se alquila todo en un contexto de escasa oferta de vivienda

un problema que se ha agravado tras la pandemia. Según los expertos, el contexto actual hace muy improbable una corrección a la baja del precio de la vivienda.

“La demanda de vivienda cuadruplica la oferta”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. A este desequilibrio se suma un cambio estructural en las preferencias residenciales, un fuerte crecimiento de la población por la inmigración y un entorno financiero favorable a la compra. Además, el peso del inversor se ha duplicado en solo dos años y ya representa cerca del 10 % de la demanda, presionando aún más el precio de la vivienda.

España crea más de 200.000 hogares al año, pero apenas se construyen unas 100.000 viviendas nuevas, lo que consolida una brecha estructural que impide cualquier relajación del mercado a corto plazo.

Europa muestra fuertes subidas, pero España sigue entre los casos más preocupantes

En el tercer trimestre de 2025, hasta ocho países europeos registraron aumentos del precio de la vivienda superiores al 10 %. Hungría lideró el ranking con una subida del 21,1 %, seguida de Portugal, Bulgaria y Croacia. España volvió a situarse entre los países con mayores incrementos.

En el extremo contrario, Finlandia fue el único país que registró descensos, con una caída del 3,1 %, acumulando ya cinco trimestres consecutivos de bajadas del precio de la vivienda. Francia, Suecia y Chipre mostraron avances muy moderados.